公司業(yè)績(jì)：

　　2024/2025財年上半年，公司實(shí)現收益71.53億港元，同比增長(cháng)6.4%；實(shí)現物業(yè)收入凈額53.59億港元，同比增長(cháng)5.8%；實(shí)現可分派總額34.76億港元，同比增長(cháng)4.3%；實(shí)現每基金單位中期分派134.89港仙，同比增長(cháng)3.7%。

　　業(yè)績(jì)點(diǎn)評：

　　多元化戰略不斷貢獻增長(cháng)，增厚公司收益。2024/2025財年上半年，公司多元化布局再現成效。海外業(yè)務(wù)組合實(shí)現收益同比增長(cháng)3%；在國際市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境變化下，物業(yè)收入凈額依然保持穩定，同比微跌0.5%。零售物業(yè)組合受惠于持續的租賃需求，并轉化為接近全面租出的租用率，辦公大樓資產(chǎn)組合繼續進(jìn)行租賃及空間優(yōu)化。

　　新加坡零售物業(yè)組合租用率維持在99.8%，續租租金調整率同比增長(cháng)18.9%，當地市郊消費需求穩定，支持商場(chǎng)客流量恢復至疫情前水平，2023年收購的兩座零售資產(chǎn)裕廊坊及SwingBy@ThomsonPlaza表現強勁。國際辦公大樓資產(chǎn)組合收入穩定，整體租用率提升至90.2%。澳大利亞零售組合租用率保持在99.1%，租金水平在高租用率的支持下維持穩定。

　　中國內地業(yè)務(wù)表現穩健，資產(chǎn)提升效果顯著(zhù)。作為多元化戰略一部分，面對復雜市場(chǎng)形勢，公司中國內地物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入凈額同比仍分別實(shí)現39.2%及37.6%的增長(cháng)，主要受惠于2024年2月收購的上海領(lǐng)展七寶廣場(chǎng)剩余50%權益。撇除此因素后，收益和物業(yè)收入凈額同比仍分別實(shí)現增長(cháng)6.4%和4.9%。期內，深圳領(lǐng)展中心城地庫翻新工程于2024年7月完工，錄得破紀錄人流及商戶(hù)銷(xiāo)售增長(cháng)，項目資本開(kāi)支人民幣2,400萬(wàn)元，投資回報率達43.8%。

　　香港業(yè)務(wù)基本盤(pán)續跑贏(yíng)市場(chǎng)，持續展現抗逆力。報告期內，香港物業(yè)組合收益和物業(yè)收入凈額同比分別增長(cháng)2.2%及2.4%。零售物業(yè)租用率維持在97.8%的高水平，期內簽訂超過(guò)300份新租約。期內續租租金調整率同比0.7%增長(cháng)，租金對銷(xiāo)售額比例維持在13.1%的可持續健康水平。盡管由于市場(chǎng)需求疲弱及氣氛欠佳，零售商戶(hù)每平方呎銷(xiāo)售總額同比下跌4.3%，但其表現已優(yōu)于同期香港整體零售市場(chǎng)11.5%的跌幅。公司通過(guò)積極管理策略，捕捉市場(chǎng)新興需求，同時(shí)培育具增長(cháng)潛力的商戶(hù)，穩定業(yè)務(wù)表現。

　　停車(chē)場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)持續受惠于時(shí)租及月租收入增長(cháng)，整體收益同比增長(cháng)1.4%。停車(chē)場(chǎng)月租及時(shí)租收入同比分別增長(cháng)0.9%及2.8%。期內，公司為旗下121個(gè)車(chē)場(chǎng)添置全新的停車(chē)場(chǎng)管理系統，運用人工智能及云端科技提升營(yíng)運效益，協(xié)助進(jìn)一步了解用戶(hù)的行為模式，以提供更精準的市場(chǎng)推廣及服務(wù)。公司旗艦辦公大樓海濱匯，在香港九龍東區整體市場(chǎng)高空置率的環(huán)境中，期內租用率仍高達99.2%。

　　期內，公司已完成富善商場(chǎng)及秀茂坪商場(chǎng)的資產(chǎn)提升工程，相關(guān)資本開(kāi)支總額為9,200萬(wàn)港元，預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。秀茂坪項目為公司在香港的第100個(gè)資產(chǎn)提升項目。

　　踐行審慎靈活資本管理策略，資產(chǎn)負債表穩健。報告期內，公司延續審慎的資本管理策略，受惠于穩健的資本基礎及流動(dòng)資金水平，總負債比率按半年計，由23.5%下降至22.8%，凈負債比率保持在20.6%的低水平。固定利率債務(wù)占整體債務(wù)組合的比例按半年計，由69.8%調整至66.4%，以反映公司對利率展望的轉變。期內，公司平均借貸成本保持在具競爭力的3.69%水平。債務(wù)到期年限平均為2.9年，債務(wù)到期日分攤于未來(lái)14年。

　　預期概括：

　　全球降息大幕開(kāi)啟，REIT板塊迎來(lái)重估。2024年9月，美聯(lián)儲結束全球疫情期間實(shí)行的高度緊縮貨幣政策，開(kāi)啟降息周期，全球主要央行有望跟隨政策。普遍的降息環(huán)境能夠降低債務(wù)成本，減輕資產(chǎn)運營(yíng)壓力，優(yōu)化資金流轉效率，推動(dòng)經(jīng)濟環(huán)境回暖，利好資產(chǎn)租賃與銷(xiāo)售，有助REITs底層資產(chǎn)提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。2024年下半年以來(lái)，香港、新加坡、日本等亞太區主要REITs市場(chǎng)呈現反彈趨勢，展現出其在波動(dòng)的經(jīng)濟周期中獨特的資產(chǎn)韌性，若利率環(huán)境保持寬松態(tài)勢，或將推動(dòng)REITs板塊的價(jià)值重估。

　　強化投資管理實(shí)力，貫徹多元化戰略。公司提出“房托+”定位，志在未雨綢繆，于充滿(mǎn)不確定性的宏觀(guān)環(huán)境中盡力降低外部因素對業(yè)績(jì)的影響，令業(yè)務(wù)于不同的經(jīng)濟周期中仍能展現韌性，取得長(cháng)期可持續增長(cháng)。公司一方面將繼續實(shí)踐積極的投資組合管理，并背靠物業(yè)與資產(chǎn)管理的既有優(yōu)勢，提升物業(yè)收益的質(zhì)量及抗逆力；另一方面還將通過(guò)擴大投資管理業(yè)務(wù)，包括與資本伙伴合作，加快業(yè)務(wù)多元化的步伐，并通過(guò)提供管理服務(wù)帶來(lái)費用收入。公司將繼續在亞太區內審慎并精準捕捉能夠實(shí)現收益增值的投資收購機會(huì )，增厚非有機增長(cháng)動(dòng)力。房托基金待納入互聯(lián)互通，長(cháng)遠利好價(jià)值發(fā)現。

　　有關(guān)措施可以擴大兩地市場(chǎng)投資者基礎，吸引更多資本，拓寬資產(chǎn)配置選擇，令投資者可獲取穩定收入的來(lái)源更加多元化，同時(shí)有助提升港股房托基金流動(dòng)性，利好優(yōu)質(zhì)標的長(cháng)期價(jià)值發(fā)現。有鑒于互聯(lián)互通機制通過(guò)十年發(fā)展，規模由小到大，日漸成熟，合理預期“房托通”也將成為一個(gè)長(cháng)效機制，幫助港股房托基金市場(chǎng)實(shí)現穩定、漸進(jìn)式的增長(cháng)，成為其進(jìn)一步發(fā)展和成熟的催化劑。

　　風(fēng)險提示：消費不及預期；租金及租用率波動(dòng)；政策變化等。

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